Steeds meer huiseigenaren dreigen ‘locked-up’ te raken

Een groeiende groep huiseigenaren kan de huidige hypotheek prima blijven betalen, maar loopt sinds dit jaar bij verhuisplannen ineens tegen financiële barrières aan. Beperkingen rond aflossingsvrije hypotheken en problemen met de fundering kunnen ertoe leiden dat verhuizen financieel niet meer haalbaar is. Daarmee dreigt op de woningmarkt een nieuwe groep ‘locked-up’ huiseigenaren te ontstaan.

De term ‘locked-up’ werd in de financiële sector eerder gebruikt voor consumenten met een doorlopend krediet die nauwelijks konden aflossen. Door de combinatie van hoge rente, beperkte aflossingsruimte en weinig mogelijkheden om hun krediet elders onder te brengen, zaten zij feitelijk vast.

Op de woningmarkt kan nu een vergelijkbaar mechanisme ontstaan. Huiseigenaren hebben voldoende inkomen om hun huidige hypotheek te betalen, maar ontdekken sinds dit jaar bij een verhuizing dat zij hun bestaande financiering niet zonder meer kunnen voortzetten. Het probleem verschuift daarmee van betaalbaarheid naar verhuisbaarheid. Schattingen lopen op tot honderdduizenden mensen.

Aflossingsvrij wordt drempel bij volgende woning

Een belangrijke oorzaak zijn de beperkingen die geldverstrekkers stellen aan aflossingsvrije hypotheken. Een aanzienlijk deel van de Nederlandse hypotheekschuld bestaat uit aflossingsvrije leningen (circa 45% volgens DNB). Europese toezichthouders wijzen al langere tijd op de risico’s daarvan en dwingen banken om beperkingen in te stellen. Die zijn dit jaar ingevoerd: het aflossingsvrije deel is voor nieuwe hypotheken veelal teruggebracht tot 150.000 euro en maximaal 30% van de woningwaarde. Inmiddels hebben de eerste banken een tweede ronde van beperkingen op aflossingsvrije hypotheken aangekondigd.

Dat kan vooral gevolgen hebben voor doorstromers die al jarenlang een relatief groot aflossingsvrij leningdeel hebben. Door de huidige, nog langdurig vaststaande lage hypotheekrente zijn zij feitelijk gebonden aan hun huidige aanbieder vanwege de hogere leencapaciteit. Wie bijvoorbeeld €250.000 aflossingsvrij heeft en wil verhuizen, kan bij de nieuwe financiering worden gedwongen een groter bedrag annuïtair of lineair af te lossen. Zelfs wanneer de totale hypotheek nauwelijks stijgt, kunnen de maandlasten daardoor aanzienlijk toenemen.

Rekenvoorbeeld

Een huiseigenaar heeft €250.000 aflossingsvrij tegen 2% rente. De bruto maandlast is ongeveer €417.

Bij verhuizing mag bijvoorbeeld nog €150.000 aflossingsvrij blijven en moet €100.000 annuïtair worden afgelost tegen 4% rente. De totale bruto maandlast stijgt dan naar ongeveer €727 per maand.

Dat is circa €310 meer per maand, terwijl de totale hypotheek gelijk blijft.

Gezinnen en senioren geraakt

Adviseurs merken nu al dat strengere regels voor aflossingsvrij de doorstroming bemoeilijken. Huiseigenaren met een lage hypotheekrente die nog lang vaststaat, kunnen bij verhuizing tegen hogere maandlasten of minder leenruimte aanlopen. Sommige klanten stellen hun verhuisplannen daardoor uit of blijven in hun huidige woning.

Dit raakt zowel gezinnen als senioren. Gezinnen die vanwege gezinsuitbreiding, werk of een nieuwe levensfase willen verhuizen, kunnen ondanks voldoende inkomen en overwaarde toch hogere maandlasten krijgen. Bijvoorbeeld doordat zij hun bestaande aflossingsvrije leningdeel niet volledig kunnen voortzetten.

Senioren willen vaak juist kleiner, gelijkvloers of dichter bij voorzieningen wonen. Ook voor hen kan de financiering van een andere woning leiden tot hogere maandlasten of minder mogelijkheden, waardoor een gewenste verhuizing buiten bereik raakt. Banken scherpen bovendien hun normen voor oudere klanten aan. Daarbij wordt al vijftien jaar vóór pensionering rekening gehouden met het verwachte pensioeninkomen en gelden op hogere leeftijd aanvullende grenzen voor de verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde. Dat kan de financiële bewegingsruimte bij een verhuizing, verhoging of verduurzaming verder beperken.

Voor beide groepen kan de uitkomst hetzelfde zijn: blijven wonen is financieel aantrekkelijker, of wordt zelfs de enige haalbare optie. De stijgingen van de hypotheekrente en huizenprijzen versterken dit effect.

Funderingsproblemen vormen een tweede slot op de deur

Een heel andere belemmering ontstaat bij funderingsproblemen. Honderdduizenden Nederlandse woningen hebben een verhoogd risico op funderingsschade. Herstel kan tienduizenden euro’s kosten en in ernstige gevallen oplopen tot meer dan €100.000. Eigenaren draaien zelf volledig voor de herstelkosten op, ook al liggen oorzaken (grondwaterpeil, klimaatverandering) niet altijd binnen hun invloed.

Voor eigenaren kan daardoor een lastige situatie ontstaan. Zonder herstel is verkoop moeilijker, omdat kopers onzeker kunnen zijn over de kosten en mogelijk problemen ondervinden bij de financiering. Tegelijkertijd heeft de huidige eigenaar niet altijd voldoende financiële ruimte om het noodzakelijke herstel zelf te betalen (dan kan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel wellicht uitkomst bieden). Of is herstel niet mogelijk omdat de buren niet willen meewerken.

Ook hier gaat het om meer dan één leeftijdsgroep. Een gezin dat vanwege ruimtegebrek wil verhuizen kan hierdoor net zo goed vast komen te zitten als een oudere eigenaar die juist kleiner wil wonen.

Rekenvoorbeeld

Een woning is €450.000 waard en er staat nog €200.000 hypotheek open. De overwaarde is dan ongeveer €250.000.

Als €75.000 funderingsherstel nodig is, blijft ongeveer €175.000 over voor een volgende woning. Daardoor kan de financiële ruimte voor verhuizing flink afnemen.

Van betaalbaarheid naar verhuisbaarheid

Bij hypotheken ligt de nadruk traditioneel op de vraag of een huishouden de maandlasten kan betalen. Maar daarnaast wordt een andere vraag steeds belangrijker: kan iemand financieel nog verantwoord verhuizen wanneer zijn persoonlijke situatie daarom vraagt?

Dat is niet alleen een probleem voor de betreffende huiseigenaar. Het kan doorwerken in de hele woningmarkt. Wanneer gezinnen minder makkelijk kunnen doorstromen, komen woningen voor starters minder snel beschikbaar. Wanneer senioren niet naar een kleinere woning kunnen verhuizen, blijven grotere gezinswoningen langer bezet. En wanneer woningen met funderingsproblemen moeilijk financierbaar zijn, neemt ook daar de verhandelbaarheid af.

Een woning kan daarmee betaalbaar blijven zolang iemand er woont, maar tegelijkertijd financieel moeilijk te verlaten zijn.

Kijk ook naar de mogelijkheid om te verhuizen

Niet alleen de betaalbaarheid van hypotheken verdient daarom aandacht, maar ook de verhuisbaarheid. Regels die afzonderlijk verdedigbaar zijn, kunnen bij een verhuizing gezamenlijk onverwachte barrières opleveren.

Juist omdat doorstroming belangrijk is voor de hele woningmarkt, zou bij hypotheekbeleid en acceptatieregels ook moeten worden gekeken naar de mogelijkheid voor huiseigenaren om verantwoord naar een volgende woning te verhuizen.