Uit elkaar met een koophuis: van wie is de overwaarde eigenlijk?

Jullie gaan uit elkaar, hebben samen een koopwoning en willen het netjes regelen. Dan lijkt de rekensom misschien eenvoudig: wat is het huis waard, hoeveel hypotheek staat er nog open en wat overblijft delen we door twee.

Maar is die overwaarde eigenlijk wel automatisch voor de helft van jullie allebei?

Volgens financieel (echt)scheidingsadviseur en MfN-registermediator Judith Luesink is dat één van de misverstanden die ze regelmatig tegenkomt. Want zodra er bijvoorbeeld privévermogen in de woning zit, wordt de rekensom een stuk ingewikkelder. En ook de waarde die je voor de woning gebruikt, kan grote gevolgen hebben.

Judith, met wie we nauw samenwerken bij scheidingen waarbij een koopwoning betrokken is, legt uit waar het vaak misgaat.

Lees je mee?

Is de overwaarde altijd fifty-fifty?

“Nee. En dat is meteen de misschien wel belangrijkste denkfout. Mensen kijken naar de huidige waarde van hun woning, trekken daar de hypotheek vanaf en gaan ervan uit dat wat overblijft door twee kan. Maar zo eenvoudig is het lang niet altijd.

Eén van beiden kan bijvoorbeeld ooit een erfenis of een schenking onder uitsluiting in de woning hebben ingebracht. Of vóór het huwelijk al geld in de woning hebben gestoken. Dan kunnen er vergoedingsrechten spelen.

Afhankelijk van wanneer het geld is ingebracht en wat er precies is gebeurd, kan die inbreng bovendien hebben meebewogen met de waardeontwikkeling van de woning. Het gaat dus niet per definitie alleen om het oorspronkelijke bedrag.

Daarom moet je eerst goed uitzoeken wie juridisch waarop recht heeft. Pas daarna weet je wat er daadwerkelijk te verdelen valt.”

Kunnen we samen besluiten om het anders te verdelen?

“Dat klinkt logisch: als jullie het er allebei over eens zijn, waarom zou het dan niet kunnen? Maar ook daar moet je voorzichtig mee zijn.

De Belastingdienst kijkt namelijk niet alleen naar wat jullie samen een eerlijke verdeling vinden, maar ook naar waar ieder van jullie volgens de wet recht op heeft. Heeft de één juridisch recht op een groter bedrag, maar spreken jullie af dat de ander een deel daarvan krijgt? Dan kan dat verschil als een schenking worden gezien en kan schenkbelasting een rol gaan spelen.

Hetzelfde geldt voor de waarde die je aan de woning toekent. Zeker wanneer één van beiden in het huis wil blijven wonen, kunnen de belangen uiteenlopen. Degene die blijft heeft voordeel bij een lagere waarde en dus een lagere uitkoopsom. Degene die vertrekt heeft dat geld misschien juist nodig voor een volgende woning.

Dan lijkt ‘we gaan ergens in het midden zitten’ misschien een mooie oplossing. Maar de marktwaarde van de woning is het uitgangspunt. Een bedrag kiezen omdat dat voor allebei prettiger uitkomt, kan later juist problemen opleveren.”

Hoe kom je dan wél tot een verdeling die klopt?

“Door niet te beginnen bij de gewenste uitkomst, maar eerst de feiten op tafel te krijgen. Wat is de woning werkelijk waard? Hoe zit het met de hypotheek? Is er privévermogen ingebracht? Welke rechten zijn daardoor ontstaan? En wat betekenen verschillende keuzes fiscaal?

Daarna moet ook worden bekeken of de uitkomst financieel uitvoerbaar is. Want stel dat één van beiden de woning wil overnemen: dan moet diegene de hypotheek en eventuele uitkoopsom ook kunnen financieren.

Daarom werken De Hypotheekshop en ik bij dit soort trajecten naast elkaar. Ik kijk naar de juridische, fiscale en relationele kant. De hypotheekadviseur rekent door wat er financieel daadwerkelijk mogelijk is.

Als je dat vroeg doet, hoef je niet na weken praten terug naar de tekentafel omdat een oplossing niet financierbaar blijkt. Je weet welke ruimte er is en kunt op basis daarvan afspraken maken.

Eerlijk verdelen betekent dus niet automatisch dat alle bedragen precies door twee gaan. Het betekent dat je weet waar je allebei recht op hebt, wat de gevolgen van jullie keuzes zijn en of de afspraken ook daadwerkelijk uitvoerbaar zijn.”

Eerst weten wat er te verdelen valt

Bij een scheiding met een koophuis gaat het niet alleen om de vraag wie er in de woning blijft. Ook wat ieder van jullie financieel toekomt, kan meer uitzoekwerk vragen dan je vooraf denkt.

Laat daarom eerst goed in kaart brengen hoe jullie situatie juridisch en financieel in elkaar zit voordat je bedragen afspreekt.

Wil je weten wat jullie afspraken betekenen voor de hypotheek en welke mogelijkheden er zijn met de woning? Maak een gratis afspraak bij De Hypotheekshop Hoofddorp Hyde Park.

Voor begeleiding bij mediation en de juridische en fiscale afspraken kun je terecht bij Judith Luesink van Mediation Centrum Santpoort.