In juni is de hypotheekrente het laagst

In de laatste weken van december zagen we dat veel geldverstrekkers hun rentetarieven verhoogden. Dit was opvallend omdat de basis van de hypotheekrente, de rente op de kapitaalmarkt, in die periode juist daalde. Het lijkt aannemelijk dat deze aanbieders vlak voor de eindejaarsdeadline het aantal aanvragen wilden beperken en hiervoor de rentemarge hebben verhoogd. De vraag rijst nu of dit verschijnsel vaker optreedt. Zijn er perioden in een jaar te onderscheiden dat de rentemarge, medebepalend voor de hoogte van de hypotheekrente, hoger of juist lager is? In welke maanden is de kans op een lage hypotheekrente het grootst?

Wat is de rentemarge?

De hypotheekrente is naast een basistarief (bijvoorbeeld de rente op de kapitaalmarkt) in de regel opgebouwd uit de volgende componenten, waarvan de hoogte kan veranderen:

• Opslagen in verband met ontwikkelingen op de kapitaalmarkten en kapitaalkosten

• Individuele risico-opslagen (meestal gebaseerd op de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van de woning)

• Doorlopende kosten (bijvoorbeeld administratiekosten)

• Een winstopslag

De rentemarge kan worden vastgesteld door het verschil te nemen tussen de hoogte van de hypotheekrente en die van het basistarief. Op dit ogenblik bedraagt de marge bij 10 jaar vast met NHG ongeveer 1,45%. Deze fluctueert echter in de tijd. Zo bedroeg deze op het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt, in de jaren 2012 en 2013, zelfs meer dan het dubbele.

Door nu de gemiddelde hoogte van deze rentemarge over meerdere jaren per weeknummer te berekenen, kunnen we de ontwikkeling daarvan in de loop van een jaar zien. Op deze wijze wordt de invloed van incidentele oorzaken die verandering van de rentemarge tot gevolg hebben, denk aan de Griekse schuldencrisis, geneutraliseerd. We zijn hierbij uitgegaan van de 10-jaarshypotheekrente (NHG) en kapitaalmarktrente in de periode 2011-2016.

Meer weten over de actuele hypotheekrente? Bekijk de dagelijkse standen van de hypotheekrente.

Forse renteverschillen gedurende het jaar

Zoals in grafiek (1) is af te lezen, loopt de rentemarge in een jaar behoorlijk uiteen. Het verschil in rente tussen de week met de laagste en de hoogste rentemarge bedraagt bijna 0,30%. Uitgaande van een modale hypotheek van € 200.000,- en een rentevaste periode van 20 jaar een verschil van ruim €7.000,- bruto.

Uit de grafiek komt verder een duidelijk seizoenspatroon naar voren. Geldverstrekkers hanteren vanaf medio december in de eerste maanden van het jaar een hogere marge. Deze daalt fors in de maanden mei en juni en loopt eind juli weer op. In augustus wordt de hoogste marge gerekend. Vanaf september begint vervolgens een tweede periode met een lagere marge die duurt tot het einde van het jaar. Het is daarbij mogelijk dat de marge bij hypotheekrente zonder NHG een iets ander verloopt kent.

In grafiek (2) zien we dat de weken met lagere marge samenvallen met de piekmomenten in hypotheekaanvragen. Blijkbaar zorgt de concurrentie ervoor dat aanbieders in deze maanden de marge flink verlagen. De consument die in deze perioden koopt, oversluit of de rentevaste periode verlengt is spekkoper. In de dure maanden moet echter de hoofdprijs worden betaald.

Offerterente of passeerrente?

Bij het aanvragen van een renteaanbod (voorlopige offerte) bij de geldverstrekker kan over het algemeen worden gekozen tussen een rente die definitief is vastgesteld, de zogenaamde offerterente, en een rente die wellicht nog kan dalen. Bij de tweede variant, ook wel passeer- of dagrente genoemd, gaat de consument een lager rentepercentage betalen als de rente op de dag van passeren bij de notaris lager is dan de rente in het renteaanbod. Kiezen voor ‘passeerrente’ zou daarmee lucratief kunnen zijn als het passeren van de akte plaats heeft in één van de goedkope maanden. Aan de andere kant kan een aanbieder die wegens achterstanden de hypotheekdossiers niet tijdig afhandelt de klant ernstig duperen.

Gaat het seizoenspatroon er in de toekomst anders uitzien?

In de afgelopen jaren was de aanvragenpiek in de maanden mei en juni mede zo hoog door de jaarlijkse verlaging van de NHG kostengrens per 1 juli. Doordat de NHG met ingang van dit jaar er toe over is gegaan om 1 januari als wijzigingsdatum aan te houden, zou dat gevolgen kunnen hebben voor de aanvragenstroom in mei en juni. En daarmee voor de hoogte van de marge die aanbieders hanteren.

Een tweede factor die van invloed kan zijn op het seizoenspatroon is het hanteren van de datum van het bindende aanbod als toetsdatum voor de hypotheekregels. Als er volgend jaar, zoals dit jaar nog wel het geval was, geen overgangsperiode tot 1 februari meer geldt, dan zal het najaarsoffensief wellicht eerder beginnen én eindigen.

Tot slot is de groei van het aandeel regiepartijen en investeerders als Munt en Merius op de hypotheekmarkt in deze interessant. Zij zijn immers meer dan banken en andere partijen gehouden aan een bepaalde minimum marge. Anderzijds neemt het aantal geldverstrekkers nog steeds toe en geven meerdere aanbieders aan in 2017 een hogere omzet te willen draaien dan in 2016. Dat zorgt voor druk op de rentemarge.

Meer weten over de actuele hypotheekrente? Bekijk de dagelijkse standen van de hypotheekrente.