Onduidelijkheid rond toetsing vormt een risico voor de consument

Voor veel starters is het tegenwoordig geen nieuws meer. Er kan er bij het sluiten van een hypotheek uit twee smaken worden gekozen: annuïteiten of lineair. Wordt er een andere keuze gemaakt, dan komt de aftrek van de hypotheekrente in gevaar. Hiervoor geldt immers sinds 2013 de voorwaarde dat de hypothecaire lening in hooguit dertig jaar annuïtair wordt afgelost. Consumenten die na 2013 hun eerste hypotheek hebben gesloten en willen doorstromen, krijgen nu opnieuw te maken met deze eis. Worden de regels echter niet juist toegepast, dan kan dat vervelende gevolgen hebben voor de consument.

Voorbeeld

Meneer en mevrouw Jansen kochten begin 2013 hun eerste woning. Ze kozen destijds voor een annuïtaire hypotheek ter grootte van €200.000,- met een looptijd van dertig jaar. In verband met gezinsuitbreiding ontstaat er in de loop van dit jaar de behoefte aan een grotere woning. Daarvoor is in totaal een nieuwe hypotheek van €300.000,- nodig. Op basis van een snelle inkomenstoets blijkt deze lening gelukkig net haalbaar, uitgaande van een looptijd van wederom dertig jaar. Groot is hun schrik als vervolgens uit het gesprek met de adviseur blijkt dat de lening niet mogelijk is. Hoe kan dat nu?

De oorspronkelijke hypotheek van € 200.000,- is eind 2016 door annuïtaire aflossing al een stuk ingelost. Na vier jaar looptijd resteert nog een schuld van afgerond €180.000,-, door de Belastingdienst ‘aflossingsstand’ genoemd. Bij de toetsing van de nieuwe hypotheek wordt nu uitgegaan van een oud en een nieuw deel met een verschillende looptijd.

• Een oud hypotheekdeel van €180.000,- met een looptijd van 26 jaar, en

• een nieuw hypotheekdeel van € 120.000,- met een looptijd van 30 jaar.

De reden voor de verkorte looptijd op het oude hypotheekdeel is dat de consument hiervoor immers al vier jaar gebruik heeft kunnen maken van de renteaftrek. Dan blijft nog 26 jaar over.

Verschil in toetsing

Wanneer we uitgaan van de volgende gegevens dan zien we een groot verschil in de uitkomst van de inkomenstoets.

• Inkomen meneer Jansen €35.000,- per jaar

• Inkomen mevrouw Jansen €30.000,- per jaar

• Hypotheekrente 2% voor 10 jaar vast

• Uitkomst bij € 300.000,- en een looptijd van 30 jaar is € 307.000,-

• Uitkomst bij € 300.000,- waarvan € 120.000,- met een looptijd van 26 jaar is € 287.000,-

Verschil tussen beide uitkomsten ongeveer €20.000,-.

Verwarring

Bij hypotheken die zijn afgesloten vóór 31-12-2012, dus voordat de annuïtaire verplichting is ingegaan voor nieuwe hypotheken, hoeft de looptijd van het oude hypotheekdeel niet te worden verkort met de periode waarin er eerder sprake is geweest van hypotheekrenteaftrek. Er mag in een dergelijke situaties gewoon worden getoetst met opnieuw een periode van 30 jaar, waarbij er wel gedurende een kortere periode sprake is van recht op renteaftrek.

In de praktijk wordt de denkfout wel gemaakt deze wijze van toetsen ook toe te passen op hypotheken die na 2013 zijn gesloten. De consequenties voor de consument kunnen echter groot zijn als deze fout niet tijdig wordt ontdekt en hersteld. Er wordt immers niet meer voldaan aan de aflossingsverplichting waardoor het recht op renteaftrek kan komen te vervallen. Gelukkig kent de fiscus de mogelijkheid tot herstel van de renteaftrek als er binnen een bepaalde periode een nieuw aflossingsschema wordt vastgesteld. Uiteraard is ook hier voorkomen beter dan genezen.