Renteverschil hypotheken met en zonder NHG lager dan ooit

Sinds vier weken zit de hypotheekrente licht in de lift. Vorige week kwam daar extra vaart in: bijna dertig geldverstrekkers verhoogden hun rentes, sommige geldverstrekkers meer dan één keer en in enkele gevallen zelfs met 0,25 procentpunt.

De belangrijkste oorzaak is dat de kapitaalmarktrente -de basis onder veel hypotheekrentes -is opgelopen. Daardoor kwam de gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG (dit jaar de meest gekozen rentevaste periode) uit op 3,77%.

Tegelijkertijd blijft 2025 tot nu toe vooral een jaar van relatieve rust: het verschil tussen het laagste en hoogste tarief is ongeveer 0,3 procentpunt. Wel is er onrust op financiële markten door wisselende renteverwachtingen en zorgen over staatsschulden. Dat duwt de kapitaalmarktrentes omhoog, wat kan doorwerken in duurdere leningen en hypotheken.

Woensdag houdt de ECB haar zes wekelijkse beleidsvergadering. Uitspraken van bestuurder Isabel Schnabel wijzen erop dat de volgende rentestap op termijn eerder een verhoging dan een verlaging kan zijn. Dat is op zich positief nieuws, omdat de Europese economie beter presteert dan verwacht en de inflatie eindelijk wat daalt.

NHG-opslag op historisch dieptepunt

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt huizenkopers een vangnet bij betalingsproblemen door ingrijpende gebeurtenissen en kan, als een verkoop met verlies onvermijdelijk is, onder voorwaarden de restschuld kwijtschelden. Omdat het risico voor geldverstrekkers lager is met NHG, geven zij doorgaans een rentekorting. In het verleden liep het verschil met hypotheken zonder NHG op tot 0,8–0,9 procentpunt.

De afgelopen jaren is die opslag structureel gedaald. Sinds De Hypotheekshop dit bijhoudt (vanaf 2016) daalde de gemiddelde opslag van ruim 0,7 procentpunt naar circa 0,4–0,5 procentpunt. Nu staat de opslag op 0,39 procentpunt, het laagste niveau in de meting (gemiddelde renteverschil tussen NHG en 100% woningwaarde).

Het renteverschil verschilt sterk per geldverstrekker: bij Venn en bijBouwe is de opslag vrijwel afwezig, terwijl deze bij bunq en Allianz meer dan 1 procentpunt bedraagt.

Waarom de opslag zonder NHG krimpt

Twee ontwikkelingen drukken de opslag op hypotheken zonder NHG. Ten eerste zorgt de aanhoudende woningkrapte, in combinatie met stijgende huizenprijzen en lage werkloosheid, ervoor dat ook leningen zonder NHG relatief minder risicovol worden. Ten tweede blijft de concurrentie op de hypotheekmarkt stevig: ondanks een kleinere markt (na het wegvallen van de oversluitgolf) zijn er nog altijd rond de 40 financiers actief.

Vooruitkijkend verwacht De Hypotheekshop dat -mede door groeiplannen van veel geldverstrekkers -zowel de marges op hypotheken als de NHG-opslag laag blijven.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (225 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van VRO. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt en is adviespartner van nieuwbouw.nl.